Wien (OTS) – Gegen die Hitze in der eigenen Wohnung können Mieter
derzeit wenig
ausrichten: Außenbeschattung und Klimagerät brauchen die Zustimmung
des Vermieters, und wo sie fehlt, bleibt nur der Weg zu
Schlichtungsstelle oder Gericht. Die Mietervereinigung Österreichs
legt der Bundesregierung deshalb ein Paket mit drei Änderungen im
Mietrechtsgesetz vor.
Hitzewellen sind längst ein Gesundheitsrisiko. Gefährlich wird
Hitze vor allem dann, wenn der Körper auch nachts nicht mehr abkühlt.
In der Nacht auf den 29. Juni sank die Temperatur auf der Wiener
Jubiläumswarte nicht unter 27,3 Grad – die wärmste je in Österreich
gemessene Nacht. Mit Stand 4. August zählt die Wiener Innenstadt in
diesem Sommer bereits 35 Hitzetage und 33 Tropennächte.
Innentemperaturen von über 30 Grad sind längst keine Ausnahme
mehr, besonders in Dachgeschoßen und in dicht verbautem Gebiet.
Außenbeschattung und Split-Klimageräte greifen in die Fassade ein und
brauchen deshalb die Zustimmung des Vermieters – auch dann, wenn
Mieter sämtliche Kosten selbst tragen. Verweigert der Vermieter die
Zustimmung, hilft nur ein Verfahren.
So erging es einer Familie in Wien-Donaustadt, deren Wohnung in
einem Neubau im obersten Stock unter einem Flachdach liegt: Trotz
vorhandener Beschattung und Querlüftens ließ sich die Raumtemperatur
während der Nacht nicht unter 29 Grad senken. Beschattung allein
reichte nicht. Die Familie wollte auf eigene Kosten ein Klimagerät
installieren lassen – doch der Vermieter lehnte ab. Der Fall ging zu
Gericht und durch alle Instanzen, bis die Familie vor dem Obersten
Gerichtshof (OGH) endgültig scheiterte ( 5Ob59/21v ).
Entschieden hat der OGH damit einen Einzelfall – mehr sieht das
Gesetz nicht vor. Das Problem dahinter betrifft viele: Anfragen von
Mietern, die ein Klimagerät einbauen wollen und die Zustimmung nicht
bekommen, gehören bei der Mietervereinigung längst zum Sommer.
Der Hintergrund: Verweigert ein Vermieter die Nutzung der
Außenhaut des Gebäudes für ein Split-Klimagerät oder eine
Außenjalousie, kann die fehlende Zustimmung von Schlichtungsstelle
oder Gericht ersetzt werden. Das sieht § 9 Mietrechtsgesetz vor. Er
verlangt dafür allerdings zweierlei, und zwar beides zugleich: Die
Veränderung muss „der Übung des Verkehrs“ entsprechen, und sie muss
einem wichtigen Interesse dienen. Nachweisen müssen das die Mieter.
Klimageräte mit Außeneinheit hält der OGH weiterhin für per se
nicht verkehrsüblich; zuletzt hat er auch ausdrücklich abgelehnt, § 9
im Sinne eines Anspruchs auf zeitgemäßes Wohnen auszulegen. Damit ist
die Sache erledigt, bevor das wichtige Interesse überhaupt geprüft
wird – ob jemand wegen der Hitze nicht mehr schlafen kann, spielt
dann keine Rolle mehr.
„Das ist ein Teufelskreis: Verkehrsüblich wird ein Split-
Klimagerät erst, wenn viele eines haben. Installieren darf es aber
niemand, solange es nicht verkehrsüblich ist“, sagt Georg
Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung Österreichs.
Dass es anders geht, hat die Novelle des
Wohnungseigentumsgesetzes 2022 gezeigt: Seither dürfen
Wohnungseigentümer Außenbeschattungen leichter anbringen. „Der
Gesetzgeber hat 2022 an die Eigentümer gedacht und die Mieter
vergessen“, sagt Niedermühlbichler. „Jetzt muss das Mietrechtsgesetz
ebenso geändert werden. Schutz vor Hitze darf keine Frage der Laune
des Eigentümers, sondern muss eine Frage des Gesetzes sein.“
Sommerlicher Hitzeschutz wäre eigentlich Sache des Vermieters,
denn Beschattung ist eine Frage der Gebäudehülle. Solange es dafür
keine Pflicht gibt, müssen Mieter selbst handeln dürfen – und dafür
nicht draufzahlen. Die drei Änderungen sind gestuft: ermöglichen,
absichern, mindern.
Zwtl.: 1. Fairer Hitzeschutz
Die Mietervereinigung fordert, Außenbeschattung und Split-
Klimageräte in den Katalog der privilegierten Arbeiten in § 9 Abs 2
Mietrechtsgesetz aufzunehmen. Damit entfallen die beiden Nachweise,
an denen Mieter derzeit scheitern: die Verkehrsüblichkeit und das
wichtige Interesse. Alles andere bleibt, wie es ist – die Arbeiten
müssen dem Stand der Technik entsprechen, dürfen das Haus nicht
schädigen und keine schutzwürdigen Interessen der übrigen Mieter
beeinträchtigen. Bezahlt werden sie ohnehin aus der eigenen Tasche.
Zwtl.: 2. Faire Ablöse
Die Mietervereinigung fordert, in § 10 Mietrechtsgesetz
klarzustellen, dass der Einbau einer Außenbeschattung oder eines
Klimageräts eine Verbesserung des Mietgegenstands ist. Bleibt die
Anlage beim Auszug in der Wohnung, besteht Anspruch auf Ersatz der
Investition – abgeschrieben über zehn Jahre, so wie es das Gesetz für
Heizthermen oder Sicherheitstüren längst vorsieht.
Die Ablöse ist unter diesen Umständen das Mindeste. Alles andere
wäre eine Enteignung auf Raten: Gezahlt hat die Mieterseite, den
Vorteil behält die Eigentümerseite – eine Wohnung, die mehr wert ist
und sich besser vermieten lässt. Wer wenige Jahre nach dem Einbau
ausziehen muss, überlegt sich die Investition zweimal – und genau
deshalb gehen viele Mieter die Sache gar nicht erst an.
Zwtl.: 3. Mietzinsminderung bei Hitze
Für die Kälte gibt es eine Grenze: Fällt die Heizung aus, ist die
Wohnung mangelhaft, und die Miete ist zu mindern. Bei Hitze gibt es
keine solche Grenze. In der ÖNORM ist zum Teil definiert, was bei
Neubauten und umfassender Sanierung zumutbar ist.
Die Mietervereinigung fordert, einen geeigneten Temperatur-
Richtwert für die sommerliche Überwärmung für den Bestand festzulegen
und daran ausdrücklich das Recht auf Mietzinsminderung zu knüpfen.
Wird dieser Richtwert überschritten, ist die Wohnung mangelhaft.
Damit entsteht ein Anreiz für den Vermieter, selbst zu
investieren: in Beschattung, in Kühlung, in ein sommertaugliches
Gebäude. Geschieht dies nicht, bleiben den Mietern zwei Möglichkeiten
– selbst einbauen oder mindern.
Entscheidend ist die Durchsetzbarkeit des Rechts. Die
Mietzinsminderung muss vor der Schlichtungsstelle im außerstreitigen
Verfahren durchsetzbar sein, so wie andere Streitigkeiten über den
Mietzins auch. Möglich ist das über eine simple Erweiterung des
Katalogs in § 37 Mietrechtsgesetz. Derzeit bleibt nur der streitige
Weg vor Gericht, mit Anwalts- und Verfahrenskosten, die ein
Vielfaches dessen ausmachen, worum es geht.
Rechenbeispiel: Bei einer Miete von 800 Euro und einer Minderung
von 20 Prozent geht es um 160 Euro im Monat. Selbst über einen ganzen
heißen Sommer sind das rund 480 Euro – ein Bruchteil dessen, was ein
Gerichtsverfahren kostet.
Sabine Fürst, Juristin der Mietervereinigung Österreichs: „In der
Beratung erleben wir das häufig: Die Leute haben recht, und trotzdem
führen sie das Verfahren nicht – weil das Kostenrisiko höher ist als
der Streitwert. Wer 480 Euro geltend machen will und dabei ein
Vielfaches riskiert, lässt es bleiben. Deshalb gehört die
Mietzinsminderung vor die Schlichtungsstelle.“
Alle drei Änderungen sind kleine Eingriffe in ein Gesetz – und
passen in ein Vorhaben, an dem die Bundesregierung ohnehin schon
arbeitet: die ökologische Sanierung des Gebäudebestands.
Das Kühlen muss darin denselben Stellenwert bekommen wie das
Heizen. „Für diesen Sommer kommt jede Reform zu spät. Den nächsten
Sommer darf die Regierung keinesfalls verschlafen – unser Paket liegt
auf dem Tisch, die Reform muss jetzt rasch beschlossen werden“,
fordert Niedermühlbichler.